Cuando se habla de vivienda urbana, uno de los conceptos más importantes y a la vez uno de los menos entendidos por propietarios, arrendadores e inversionistas es el uso de suelo. Este se define como la clasificación que determina el destino que se puede hacer y el qué no se en un inmueble o en un terreno. En ciudades como Bogotá, donde el desarrollo urbano está altamente regulado, conocerlo es clave para tomar decisiones legales, seguras y rentables, el desconocimiento sobre este tema puede causar compras equivocadas, problemas legales, sanciones en propiedad horizontal si es el caso o inversiones que no generan la rentabilidad esperada.
1. ¿Qué es el uso de suelo?
El uso de suelo es la clasificación que determina qué actividades están permitidas en una zona, predio, edificio o inmueble, según la normativa urbanística de cada municipio; algunos ejemplos de usos de suelo más comunes son residencial (viviendas, apartamentos, casas), comercial (locales, oficinas, comercio al público), dotacional (colegios, hospitales, entidades públicas), industrial y mixto (residencial + comercio)
Pero entonces, ¿cómo hace cada ciudad o territorio para definir estos usos en cada terreno? cada ciudad define estos usos a través de documentos como el POT (Plan de Ordenamiento Territorial), las normas urbanísticas municipales, los planes parciales y las fichas normativas de cada predio
2. ¿Por qué es tan importante conocer el uso de suelo?
El conocimiento de esta clasificación y su aplicación en determinado predio es importante porque determina qué se puede hacer y qué no puedes hacer en el inmueble o en un terreno determinado por lo que en vivienda urbana esto afecta directamente la inversión, el arriendo y la valorización.
Importancia para propietarios
Para los propietarios el conocimiento del uso del suelo es importante ya que primero define si puede arrendar vivienda, oficinas, comercio o vivienda turística, en segundo lugar, controla las remodelaciones y ampliaciones que puedes hacer, en tercer lugar, Influye en el valor del inmueble y su valorización, entre otros.
Importancia para arrendadores
Para los arrendadores el conocimiento del uso del suelo es importante ya que primero Permite saber si se puede arrendar solo para vivienda, o también para actividad económica, segundo, Evita sanciones de propiedad horizontal o Alcaldía y tercero evita problemas con vecinos o multas por actividades no permitidas.
Importancia para compradores e inversionistas
Para el caso de los compradores e inversionistas, el uso del suelo es importante ya que primero, determina si un apartamento en primer piso puede ser convertido en local, indica si un inmueble puede ser destinado a vivienda turística, en tercer lugar, ayuda a identificar oportunidades de mayor rentabilidad y por último evita comprar una propiedad que no puede desarrollarse como se planeaba.
3. ¿Cómo se clasifica el uso de suelo en zonas residenciales?
En Bogotá y la mayoría de las ciudades del país, las zonas residenciales suelen tener:
Uso Residencial Exclusivo
Para el caso de este uso, solo permite viviendas, está restringido otro tipo de usos como comercio abierto al público, oficinas o actividades económicas intensivas, este tipo de uso es muy común en conjuntos residenciales, casas unifamiliares y barrios tranquilos de estratos 3, 4, 5 y 6.
Uso Mixto
En este caso, el terreno se permite para vivienda más ciertos tipos de comercio o servicios como por ejemplo tiendas de barrio, consultorios, oficinas pequeñas, peluquerías o micro comercio, este tipo de usos es muy común en barrios tradicionales, zonas de alto flujo peatonal y ejes viales.
Uso Dotacional o Especial
El uso dotacional es la clasificación urbanística que autoriza un predio o inmueble para prestar servicios de interés colectivo o público, es decir, actividades que atienden necesidades sociales, comunitarias o institucionales, y no un uso residencial ni comercial tradicional; dentro de estas actividades están los colegios, jardines, iglesias, sedes comunales, salud, etc. Y por lo general no es apropiado para vivienda ni comercio tradicional.
4. ¿Qué pasa si un propietario usa su inmueble para un uso NO permitido?
La Ley 388 de 1997 (norma general sobre ordenamiento territorial) ha definido como infracción urbanística toda actuación que contravenga el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y la normativa urbanística que lo desarrolla, dentro de estas actividades se encuentran Parcelar, urbanizar, construir o intervenir sin la licencia correspondiente y de acuerdo con el ANLA está el usar o destinar un inmueble a un uso diferente al señalado en la licencia urbanística o al uso permitido en el POT o normas sobre usos del suelo.
Algunos de los problemas que acarrea un uso no permitido del suelo son problemas con la Propiedad Horizontal ya que las copropiedades imponen multas internas y procesos disciplinarios, se puede someter el propietario a la suspensión de la actividad especialmente en casos de comercios no permitidos y remodelaciones no autorizadas y por último puede llegar a generarse demandas o reclamos de vecinos a causa de factores como ruido, tránsito de personas o afectación a zonas comunes.
5. ¿Cómo consultar el uso de suelo en Bogotá?
Para consultar información relevante sobre el predio y sus características, existen varias formas, la primera es consultar la ‘Ficha Normativa’ del predio, para el caso de Bogotá, esta información se consulta a través de la plataforma SINUPOT en la cual se puede consultar información como CHIP catastral, dirección, cedula catastral y código del lote, con esta información, se puede llevar a cabo una solicitud formal ante la secretaria distrital de planeación, otra forma es verificar el reglamento de propiedad horizontal en donde se establecen los usos permitidos y no permitidos en la copropiedad Incluso si la ficha normativa lo permite, el reglamento interno puede prohibir actividades específicas.
6. ¿Cómo influye el uso de suelo en la valorización de la vivienda urbana?
Uno de los aspectos más tenidos en cuenta al momento de adquirir vivienda es la valorización ya que esta genera mayor rentabilidad del inmueble, sin embargo la valorización depende en gran parte del potencial del suelo y de los usos permitidos de acuerdo con las normatividades locales, por ejemplo, la valorización aumenta cuando la zona pasa de solo residencial a uso mixto, cuando se permite comercio en primer piso, cuando se habilitan más alturas en los predios se habilitan medidas de densificación y cuando se anuncian proyectos de movilidad cerca; por otro lado, la valorización disminuye cuando la zona limita actividades previamente permitidas, cuando se restringe o se desincentiva el uso turístico cuando hay saturación comercial no regulada, por ende, es posible afirmar que respetar las normas de uso del suelo es de gran importancia ya que este concepto no está consolidado únicamente como una norma sino también como un indicador de rentabilidad.
7. Conclusión
El uso de suelo es clave para evitar riesgos y tomar decisiones inteligentes ya que este determina qué se puede construir, qué se puede arrendar, qué se puede remodelar, a quién se le puede alquilar o qué tanto puede valorizarse una propiedad.
En Bogotá y Colombia, donde las normas urbanas son estrictas y actualizadas con frecuencia, conocerlo es indispensable. para propietarios e inversionistas, entender esta clasificación puede significar: evitar sanciones, prevenir conflictos en propiedad horizontal, aumentar la rentabilidad y por último identificar mejor dónde invertir.
Cuando se habla de vivienda urbana, uno de los conceptos más importantes y a la vez uno de los menos entendido...
Arrendar una propiedad por cuenta propia puede parecer sencillo: publicar unas fotos, atender llamadas y elegi...
Cuando una persona toma un inmueble en arriendo, fuera del espacio para vivir, adquiere una serie de derechos ...
Cuando una persona toma un inmueble en arriendo, fuera del espacio para vivir, adquiere una serie de derechos ...
La entrega de un inmueble es uno de los momentos más delicados dentro de un contrato de arrendamiento. De este...
Arrendar un inmueble puede ser una excelente fuente de ingresos para los propietarios, pero también implica ri...
De acuerdo con el INFORME DE GESTION DE CAMACOL 2024-2025, las ventas en la región de Cundinamarca y Bogotá ll...
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es el documento que define la relación entre propietario y arr...
La Ley 820 de 2003 es la norma que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Esta ley estableció...