Arrendar una propiedad por cuenta propia puede parecer sencillo: publicar unas fotos, atender llamadas y elegir un inquilino. Pero en la práctica, la mayoría de los propietarios comete errores que terminan costando tiempo, dinero y dolores de cabeza legales; A continuación, te mostramos los fallos más frecuentes al arrendar sin el acompañamiento de una inmobiliaria profesional, además de esto, te damos algunos tips de cómo evitar caer en estos errores.
1. Elegir al arrendatario sin un estudio riguroso
Elegir el arrendatario es, quizá uno de los pasos más importantes al momento de arrendar un inmueble ya es en este punto en el cual seleccionamos a la persona que ocupara nuestro inmueble o hará uso de una parte de nuestro patrimonio, de hay la importancia de realizar un estudio detallado y a conciencia del arrendatario, sin embargo, Muchos propietarios seleccionan al primer interesado que parece “buena persona”, sin previamente verificar, capacidad real de pago, historial financiero, antecedentes de arriendo, estabilidad laboral o riesgos de morosidad; aceptar un arrendatario sin filtros aumenta drásticamente el riesgo de mora, incumplimientos o incluso demanda por restitución.
Cómo evitarlo:
Antes de llevar a cabo el ,proceso de selección del arrendatario, es importante realizar un estudio serio o a conciencia de los antecedentes no solo de pago sino también antecedentes personales ya que aunque un candidato a arrendatario tenga la capacidad de pago, es importante verificar sus antecedente judiciales y/o penales ya que en este punto podemos reducir el riesgo de arrendar nuestro inmueble a personas que puedan generar problemas de convivencia hacer uso indebido del inmueble en actividades ilícitas.
2. Fijar un canon que no corresponda con la realidad del inmueble o la zona
En segundo lugar, fijar un canon de arrendamiento justo y coherente con la situación real del inmueble es de vital importancia ya que cuando el canon está por encima del mercado, el inmueble se podría quedar vacío por semanas o meses y cuando está por debajo, el propietario podría perder dinero sin darse cuenta, esto se da ya que muchos propietarios cometen el error de basar el canon de arrendamiento en emociones, recuerdos, por confianza o precios antiguos.
Cómo evitarlo
Para evitar este problema, lo más recomendable es realizar un estudio comparativo del mercado real con inmuebles en la zona, estado, piso, metraje y características, este análisis detallado genera mayor confianza al momento de arrendar o al momento de vender ya que con esto estamos garantizando que nuestros precios en función de las características del inmueble no están ni por encima ni por debajo de los precios que ofrece la competencia y el inmueble queda en un estado mas competitivo en el mercado.
3. No hacer un inventario detallado y profesional
Los inventarios son de gran importancia al momento de arrendar un inmueble ya que estos muestran de manera detallada el estado real de las zonas y componentes del inmueble, aunque no basta con levantar el inventario, sino que también deberá ser socializado y aprobado por ambas partes dejando constancia del estado en el que se entrega el inmueble al propietario, un inventario mal hecho puede llegar a provocar disputas al entregar, dificultad para cobrar daños y pérdidas por falta de evidencia, muchos propietarios solo anotan cosas como “puertas en buen estado” o “pintura bien”, pero sin fotos, fechas, mediciones ni descripción técnica, de hay la importancia de crear un expediente completo y detallado del inmueble.
Cómo evitarlo:
Con el fin de evitar estos riesgos, se recomienda crear un inventario profesional con más de 80 fotos que muestren el estado real del inmueble, de muros, puertas, pisos, locaciones, muebles (si va amoblado) techos, se recomienda hacer videos detallados del inmueble, detalle de los acabados del inmueble, estado actual de electrodomésticos en caso de que estos formen parte del contrato de arrendamiento y registrar observaciones de desgaste normal vs daño.
4. No usar un contrato conforme a la Ley 820 de 2003
El contrato de arrendamiento es una fase crucial dentro del proceso de arrendamiento, un contrato descargado de internet o copiado de un amigo o sin una revisión por parte de un abogado especializado no siempre cumple con la normativa, o puede cumplirla, pero puede carecer de cláusulas de importancia jurídica o clausulas jurídicamente incompletas y puede dejar al propietario sin herramientas para exigir el cumplimiento; dentro de los errores típicos al momento de hacer un contrato de arriendo se encuentra la imposición de cláusulas ilegales, falta de obligaciones claras o clausulas incompletas, no especificar causas de terminación del contrato, no establecer tiempos de entrega, no contemplar incrementos legales o definidos por ley no incluir protección sobre servicios públicos.
Cómo evitarlo
Usar un modelo de contrato de arriendo actualizado, adaptado a la Ley 820 de 2003 por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, la Ley 675 de 2001 la cual regula la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal y otras normas que regulen el sector.
5. No protegerse con un seguro de arrendamiento
Aunque , durante el proceso de selección del arrendatario, este halla pasado de manera satisfactoria los filtros, esto no lo exime de generar en algún momento durante el periodo del contrato riesgos asociados al cumplimiento de las obligaciones adquiridas al tomar el inmueble sin embargo, uno de los errores más comunes de algunos propietarios es el arrendar sin un seguro de arrendamiento, aunque no es obligatorio adquirir el seguro, es bastante recomendable el adquirirlo ya que algunos propietarios creen que “es mejor ahorrarse ese costo”, y sin darse cuenta terminan enfrentándose a situaciones de morosidad por parte del arrendatario, generación de daños sin pagar, procesos de restitución lentos y costosos, pagos de servicios públicos atrasados y otro tipo de incumplimientos sorpresa.
Cómo evitarlo
Para evitar posibles riesgos durante el periodo de ejecución del contrato de arrendamiento, es recomendable contratar un seguro de arrendamiento con una aseguradora seria que cubra pago del canon de arrendamiento, servicios públicos, procesos de restitución del inmueble y daños causados al inmueble, de igual manera, es importante o recomendable conocer testimonios y referencias de cada una de estas aseguradoras para tomar la mejor decisión.
6. No verificar el uso del inmueble durante el contrato
Al momento de arrendar un inmueble, es muy común que los propietarios se limiten exclusivamente a cobrar el canon de arrendamiento, esto es más frecuente cuando se arrienda por cuenta propia y es muy común que muchos propietarios no hagan seguimiento periódico al inmueble y al uso que él, inquilino le está dando; esto causa problemas como uso indebido del inmueble, modificaciones no autorizadas, subarriendos ilegales, sobreocupación y daños estructurales no reportados debido a la ejecución de actividades incompatibles.
Cómo evitarlo
se recomienda que, el propietario realice revisiones preventivas trimestrales o semestrales, preferiblemente con informe fotográfico sobre el uso y el estado actual del inmueble, de igual manera es recomendable que esto quede plasmado dentro del contrato de arrendamiento con el fin de evitar disputas e inconformidades con el arrendatario.
7. No manejar adecuadamente la entrega del inmueble
La entrega de inmueble es un proceso importante ya que, de no hacerse de manera correcta, el propietario puede perder mucho dinero, dentro de los errores más frecuentes en este apartado son no comparar inventario con el inicial, no revisar humedades, filtraciones o daños ocultos, no hacer pruebas de gas, luces y electrodomésticos y no exigir reparaciones antes de firmar el acta.
Cómo evitarlo:
Realizar una entrega técnica con checklist y evidencia visual.
8. Desconocer los límites legales sobre qué cobrar y qué no
Muchos propietarios, por desconocimiento, exigen pagos que están prohibidos por Ley o que simplemente el día de hoy son considerados como abusivos, esto puede causar reclamos, conflictos o incluso demandas; algunos ejemplos de cobros incorrectos más comunes son cobros asociados a estudio de documentos al arrendatario, depósitos en dinero para garantizar cumplimiento de obligaciones, penalidades no contempladas en Ley 820 de 2003, entre otros.
Cómo evitarlo:
Es importante que antes de llevar a cabo la elaboración del contrato de arrendamiento, exista un asesoramiento ya sea con una inmobiliaria o con un abogado especialista en derecho inmobiliario que pueda prever este tipo de inconvenientes y así evitarlos
Conclusión: Arrendar sin inmobiliaria no es imposible, pero sí riesgoso
Muchos de estos errores son silenciosos: no se notan al principio, pero salen caros después.
Por eso, cada vez más propietarios en Bogotá están confiando en inmobiliarias que les garantizan arrendatarios verificados, contratos seguros bajo Ley 820 de 2003, inventarios profesionales, seguimiento permanente, seguro de arrendamiento, pagos puntuales y acompañamiento en todo el proceso
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